בני ברק היא אחת הערים הצפופות, הדינמיות והמיוחדות בישראל. היא מרכז קהילתי ועסקי של הציבור החרדי, ומהווה מוקד משיכה לאוכלוסייה גדולה וצומחת. בעשור האחרון עולה בהתמדה הביקוש לדירות בעיר – הן מצד משפחות מקומיות והן מצד משקיעים. אבל איך בוחרים דירה להשקעה בבני ברק? מה חשוב לבדוק? אילו אזורים עדיפים? וממה כדאי להיזהר? במאמר הבא נפרוס בפניכם את כל הדגשים שיסייעו לכם לקבל החלטה חכמה ורווחית.
הכרת השוק ובחירת מקום השקעה
בני ברק שונה מערים רבות בישראל: האוכלוסייה בה ברובה חרדית, יש דגש חזק על קרבה למוסדות חינוך, בתי כנסת, מקוואות ושירותים קהילתיים. המשפחות גדולות, הביקוש לדירות גבוה, והיצע הקרקעות מוגבל. המשמעות: סיכוי טוב לתשואה נאה, אבל גם אתגרים מצד תמהיל הדירות, ניהול הנכס ודיני שכירות. חשוב להכיר את אורח החיים, את הציפיות של הדיירים ואת זמינות השירותים באזור.
ערכו מחקר מקדים על השכונות המבוקשות בעיר. בבני ברק יש שכונות ותיקות ומבוקשות (כמו קריית הרצוג, פרדס כץ, קריית ויז'ניץ, רמת אלחנן), לצד שכונות חדשות בפיתוח (כמו פרויקט "הגר"מ"). לכל שכונה אופי, מחירים וקהילה משלה. ככל שהדירה קרובה יותר למרכזי תורה, ישיבות גדולות, מוסדות חינוך ולבתי הכנסת המרכזיים – כך עולה הביקוש שלה. עם זאת, כדאי לבחון גם אזורים סמוכים לפרויקטים חדשים או לנתיבי תחבורה עתידיים (למשל, בסמוך למתחם העסקים BBC או קרוב לרכבת קלה.
המשקיע הממוצע יחפש דירה שתהיה קלה להשכרה, שמורה, בעלת ביקוש קבוע ושפוטנציאל ההשבחה שלה גבוה. בבני ברק דירות 2-3 חדרים כמעט ואינן קיימות, לכן מרבית הדירות הן 3-5 חדרים ולעיתים אף יותר. דירות בקומה נמוכה, עם מרפסת סוכה, מחסן, מעלית, חניה – זוכות לביקוש מיוחד, שכן הן מתאימות לאורח החיים המקומי. לעיתים, ערך דירה עם יציאה לחצר (גם אם קטנה) יהיה גבוה בהרבה, בשל הצורך במשפחות מרובות ילדים.
בדיקת התשואה הצפויה
בני ברק נחשבת לעיר עם ביקוש חזק להשכרה, בעיקר לדירות בגדלים המתאימים למשפחות. שיעור התשואה השנתית (תשואה משכירות) נע בסביבות 2.5%-4%, תלוי במיקום, מצב הדירה וההון העצמי שמושקע. כדאי לבדוק את מחירי השכירות ברחוב הספציפי, ולבדוק כמה זמן לוקח להשכיר דירה באזור. זיכרו: דירה המושכרת באופן שוטף, בלי חודשי ריקנות, מניבה למעשה תשואה גבוהה יותר.
כדאי לבדוק האם יש דירות חדשות בבני ברק למכירה בתהליכים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, פיתוח תשתיות, הקמת מוסדות ציבור חדשים. דירה המצויה במתחם שבו צפוי שינוי מהותי בשנים הקרובות יכולה להכפיל את ערכה. כך למשל, אזורים סמוכים למתחם BBC, אזורים בעלי תשתית ישנה המיועדים להתחדשות, או אזורים בהם מוקמות ישיבות ובתי כנסת חדשים – כל אלה מהווים פוטנציאל השבחה גבוה.
בדיקה משפטית ותכנונית
חשוב במיוחד לבדוק את הנכס מבחינה משפטית:
- האם יש רישום בטאבו?
- האם קיימות חריגות בניה?
- האם יש חובות עירוניים?
- האם קיימים עיקולים, הערות אזהרה או סוגיות הורשה?
בנוסף, בדקו את מצב הבניין והדירה – ליקוי בניה, מצב התשתיות, אפשרות להרחבה בעתיד ועוד. שכירות או רכישה של דירה עם בעיות רישוי עלולה להוביל להוצאות לא צפויות ואף לקנסות.
בסופו של דבר, בחירת דירה להשקעה בבני ברק דורשת הבנה מעמיקה של העיר, הקהילה, הדינמיקה המקומית וצרכי השוק. מדובר בשוק יציב עם ביקוש גבוה, אך כזה שמצריך ניהול רגיש, בקרה שוטפת, ויכולת לזהות מגמות עתידיות. מי שישקיע זמן, מחשבה וייעוץ נכון – יוכל ליהנות מתשואה גבוהה, משוכר נאמן ומהשבחה בטווח הארוך. למידע נוסף על נדלן למכירה בבני ברק כנסו לאתר מוסיוף.
